Ця стаття присвячена переплануванню у старому будинку, споруди середини 50-х років ХХ століття і раніше. Вони з'явилися в Москві до повсюдного впровадження типового будівництва і, отже, відносяться до будівель, збудованих за "індивідуальним проектом".
Житлові будівлі, про які піде мова, зводилися з несучими стінами із силікатної або глиняної цегли (рідше шлакобетону), а перекриття у яких робилися двох типів - змішані чи дерев'яні .
Ця особливість старого фонду автоматично ускладнює практично будь-яке перепланування в ньому - як з точки зору погодження, так і з фінансового.
Перепланування у старий будинок, фото:
Що ж є згадані перекриття, і які проблеми з ними можуть виникнути в контексті перепланування? У змішаних перекриттях основними конструктивними елементами є металеві балки, за якими укладено дерев'яний накат, з бетонними ділянками у зонах санвузла та ванною.
Дерев'яні ж перекриття є дошками по балках з дерева. Виглядає це, звичайно, дещо дивно, як для сучасної Москви, але з досвіду можемо сказати, що це навіть не рядовий випадок, а ситуація, з якою доводиться стикатися постійно.
У подібних будинках багато заходів щодо перепланування, які легко можна було б зробити в панельному або цегляному будинку, просто заборонені через ймовірне створення аварійної ситуації.
Перепланування старого будинку, фото:
На цій фотографії ви можете побачити демонтаж старих прогнилих перекриттів у будинках старої споруди.
Головна проблема таких будинків – їх вік. Дерев'яні балки та дошки гниють, а металеві елементи корродирують, особливо під місцями загального користування, а також у пристінних зонах та у місцях спирання балок. Все це не найкраще позначається на несучій здатності конструкцій будинку в цілому.
Заміна перекриттів. Перепланування старого дерев'яного будинку, фото:
У стінах з'являються тріщини, а перекриття просідають і починають спиратися на міжкімнатні та міжквартирні перегородки, хоч спочатку цього не передбачалося.
В цьому випадку внутрішні стіни стають "розвантажуючими", тобто. вони приймають частину навантаження від провислих перекриттів, захищаючи від подальшого провисання.
Нижче представлені фото.Це фотографії з одного об'єкта. Представлені стіни є "умовно-несучими", тобто "розвантажувальними". По фото ми бачимо, що вони "не несуть". Але демонтувати їх без попереднього посилення перекриття не можна, оскільки вони "підпирають і підтримують" стелю, тобто підлогу сусідів згори. Про що в технічному висновку про стан конструкцій, розроблений ГБУ "Експертний центр", було однозначно описано.
Влаштування дерев'яних підлог. Перепланування старого дерев'яного будинку. :
Те саме стосується й інших згаданих видів робіт - улаштування стяжки підлоги та встановлення перегородок, які також вимагають попередніх інженерних робіт, розрахунків за міцністю та несучою здатністю, та розробки проектної документації на основі технічного висновку.
Просів фундамент: що робити в цьому випадку і як урятувати будинок від руйнування?
Щоб відремонтувати фундамент старого будинку, його необхідно підняти за допомогою домкратів: автомобільних, гідравлічних і механічних.
Відновлення кутів, що просіли, і опорних стін — справа, що вимагає багато сил і досвіду. Існують кілька способів, які залежать від типів фундаментів та матеріалів, з яких виготовлені будівлі. Ситуація з потрісканими стінами через фундамент, що просів, найчастіше відбувається зі старими будинками, побудованими в зоні глибокого промерзання грунту, на болотистих ділянках. Фундамент може просісти, якщо при будівництві будинку вибрали вид основи, яка не відповідає даній місцевості. Зазвичай питання, як виправити фундамент, що просів, виникає при купівлі старого будинку чи одержання спадщини.
Проблеми з фундаментом, що просів, виникають через дії ґрунтових вод, які буквально вимивають ґрунт з-під основи, що призводить до його просідання. Моноліт під впливом підвищеної вологості втрачає свої характеристики міцності і починає руйнуватися.
Стовпчастий фундамент та його відновлення
Стовпчасті фундаменти часто зводилися з червоної цегли, яка дуже гігроскопічна і з часом руйнується. Часто можна спостерігати, що опори основи будинку з часом пішли в землю, вінці будинку надмірно зволожилися, а сам він перекосився. Це призводить до появи тріщин, заклинювання дверей та вікон. Залежно від ступеня руйнування стовпчастого фундаменту опори відновлюються чи замінюються. Зазвичай міняють стовпчасті бетонні опори під будинком, вінець яких розташований над поверхнею ґрунту.
Щоб зробити стовпчик для заміни з бетону, виготовляють опалубку з перетином від 20 до 30 см. Вона має бути забезпечена опорною поперечиною у верхній частині. Глибину ями треба робити з розрахунком поглиблення 30 см вище за глибину промерзання грунту. Йому роблять буром так, щоб опора могла пройти спочатку під гострим кутом, а потім стати на місце. Після встановлення стовпчика яму засипають, ретельно трамбуючи через кожні 10 см, і простукують для кращого осідання ґрунту. Встановити опори можна домкратом. Стовпчик готовий у роботу через 2 тижні після заливання розчину.
Повернутись до змісту
Стрічковий фундамент та дерев'яний будинок
Стрічковий фундамент відновлюють залежно від матеріалу, з якого зроблено будинок. Якщо будинок дерев'яний, його можна підняти на домкратах і повністю , який просів. Для цього заливають монолітний пояс, пов'язуючи в єдине ціле старий та новий моноліт. Спочатку виготовляють підготовчі роботи:
- виносять меблі та речі;
- розбирають піч;
- прибирають підлогу, залишаючи тільки стіни та дах.
Підйом будинку здійснюватиметься за допомогою домкратів: автомобільних, механічних, гідравлічних. При стовпчастому фундаменті готують майданчики 0,5 х0, 5 м, на які встановлюють домкрати. При лінійному зазвичай вибивають цеглу цоколя або довбають моноліт, щоб підвести домкрат під будинок. Під час підняття будинку зусилля домкрата має передаватися через сталеву пластину завтовшки щонайменше 5 мм.
Щоб будинок не розвалився через переміщення та підйом, кожну колоду закріплюють вертикально прибитими дошками, які створюють додаткову жорсткість. Підйом будинку відбувається за кілька етапів. На кожному з них будинок піднімають всього на 1,5 см. Після кожного підняття положення додатково фіксується підкладками з бруса, а будинок перевіряється на пошкодження. Процес підняття будинку на необхідну висоту займає багато часу та потребує обережності у всьому. Після підняття будинку на необхідну висоту його жорстко кріплять і починають виконувати роботи по оновленню фундаменту.
Повернутись до змісту
Заміна нижнього вінця дерев'яного будинку
Ремонтні роботи над відновленням осілого фундаменту старого дерев'яного будинку потребують заміни нижніх вінців. Як правило, осілий фундамент призводить до розвитку руйнування дерева через сильну вологу. Для цього на фундамент стелять 2 шари руберойду. Старі вінці прибирають і змінюють на нові, просочені антигрибковими складами. Потім будинок опускають з одного боку та піднімають з іншого, повторюючи всі дії.
Повернутись до змісту
Особливості ремонту лінійного фундаменту без підняття будинку
Цегляний чи кам'яний будинок не можна піднімати, і вони вимагають обережного підходу фахівця.
Якщо моноліт потріскався в кількох місцях і це не призвело до порушення цілісності споруди, а тріщини, що з'явилися, не збільшуються в розмірах, то їх затирають цементним розчином. Якщо будинок деформується, то проводять повну або часткову або його посилення — все залежить від ступеня пошкодження.
Щоб виправити пошкоджену ділянку монолітної стрічки, спочатку прокопують траншею, довжина якої не повинна перевищувати 2 м. Якщо пошкоджена ділянка більша, то спочатку ремонтують одну частину фундаменту, чекають, доки бетон встане, і лише потім продовжують. У старій основі бурять шпури горизонтально по 60 см вертикально 3-4 ряди. Діаметр свердла менше на 2-3 мм діаметра арматури.
Це необхідно для повноцінного зміцнення лозин після монтажу. Їх забивають на формування каркасу стрічки посилення. Після за допомогою зварювання приварюють горизонтальну арматуру, густим бетоном забивають порожнечі, заздалегідь очищені та відмиті від бруду, ставлять штукатурну сітку з великими осередками. Після цього ставлять опалубку і заливають на висоту до 0,5 м і потрібну товщину не менше 15 см.
Повернутись до змісту
Ремонт фундаменту шлакозаливного будинку
Головна мета ремонту осілої основи кам'яного, цегляного або шлакозаливного будинку — профілактичні дії, спрямовані проти подальшої усадки ослабленого фундаменту. проводять через створення з внутрішньої та зовнішньої сторони монолітного огороджувального та зміцнюючого пояса - накладки. Це дозволяє виправити просідання основи, що веде до наскрізних тріщин на стелі, стінах, кутах будови.
Повернутись до змісту
Порядок дій
Робити зміцнення потрібно так:
- риють траншею по периметру шириною 40-50 см, під кутом 35 °. Підошву фундаменту не порушують;
- очищений від бруду моноліт очищають від бруду, старої штукатурки, видаляють зруйновані частини фундаменту та цоколя;
- поверхню обробляють ґрунтовкою глибокого проникнення;
- просвердлюють весь фундамент через 60-120 см по горизонталі та в 3-4 ряди по висоті;
- вбивають туди арматуру на 2 мм більше, ніж свердло, загальний діаметр 10-14 мм;
- за допомогою зварювання кріплять горизонтальну арматуру;
- заливають глибокі тріщини та зруйновані ділянки бетоном;
- поверх арматури кріплять металеву сітку для штукатурних робіт із великим кроком осередків;
- якщо фундамент загалом міцний і тільки почав осідати, його штукатурять;
- якщо є значні руйнування та осадження, то встановлюють опалубку на відстані 5-15 см від фундаменту та заливають бетоном;
- після затвердіння бетону наносять гідроізоляцію;
- траншею засипають і ретельно трамбують кожен шар 15-20 см.
Вся послідовність цих процесів призводить до збільшення несучої здатності фундаменту.
Вибачте за затримку з відповіддю, радилися з Вашої нагоди з фахівцями.
Руйнування досить серйозні. Знадобиться посилення фундаменту, швидше за все його потрібно буде взяти в обойму, можливо, з металу. "Швидше за все" пишу тому, що не зовсім зрозумілі причини руйнування і звідки вони почалися: з фундамнта чи стіни. Якщо з фундаменту, то обов'язково повинні бути тріщини по цоколю та вимощенню. Шматок вимощення видно на останньому фото, і там воно без тріщин. Зробіть будь ласка фото на всю ширину вимощення у тих місцях, де по стіні йде тріщина. Плюс, потрібні загальні фото кута, зроблені з відривом 3-4 метрів.
Далі. Ви писали, що тріщини з'являються після зими або після сильних дощів. Щодо зими, це швидше за все вплив мулу морозного пучення грунту на фундамент. У вас пучинисті ґрунти, в них фундамент повинен бути розташований нижче рівня прмерзання ґрунтів.
1) Заглиблення фундаменту нижче рівня промерзання ґрунту.
2) Заглиблення фундаменту вище за рівень промерзання грунту.
a - дотичні сили морозного пучення; d – нормальні сили морозного пучення ґрунту; b - розрахункова глибина промерзання ґрунту; c - пучення поверхні ґрунту.
Промерзання ґрунтів у Запоріжжі 80-85 см, а фундамент закладений на глибину лише 50 см. Тому під час морозів на Ваш фундамент крім дотичних сил морозного пучення "a", тиснуть ще нормальні сили морозного пучення ґрунту "d". Погіршується це все насиченням ґрунту водою. Поясню. Якщо ґрунти сухі, то вони, замерзаючи, не спучуються. Якщо насичені водою – спучуються, і часто нерівномірно. У Вас саме в тому місці, де тріщини з'явилися, ніби кишенька.
Більшість води, що проходить по ділянці затримується тут, і природно вбирається в грунт, який при настанні морозів починає нервово спучуватися. Це, ймовірно, одна з причин. Але ми можемо помилятися, якщо по вимощенню немає тріщин. Тоді це означає, що причина руйнувань – у самій стіні. Тому уточніть будь ласка по вимощенню (краще, якщо підкріпите фотографіями вимощення).
Якщо ж підтвердиться, що по вимощенню є тріщини, то знадобиться її утеплення, що зведе до мінімуму дію сил морозного пучення ґрунту. Плюс, швидше за все, посилення фундаменту та обов'язково серйозний ремонт самого кута стіни. Все це ми докладно опишемо, як побачимо загальні фото кута і детальніші фото вимощення.
А щоб не було просадок після сильних дощів, потрібно по периметру ділянки виконати відведення поверхневих (дощових) вод. Найпростіший варіант – це траншейний дренаж. Детально цей та інші види дренажу ми описували у питанні. Для того, щоб ми розрахували для Вас глибину, ширину траншеї, фракцію заповнювача (щебеню) та ухил траншеї, нам потрібно знати розміри всієї Вашої ділянки. А щоб порадити розташування на ньому траншей, покажіть будь ласка схематично, де на ділянці розміщено будинок.
Чекаємо на Ваші уточнення!
Утворення тріщин цегляного будинку – суттєва проблема. Будь-якому власнику бажано, щоб її рішення торкнулося мінімум ресурсів та часу. Щоб не переробляти стіну або будову повністю, важливо при зведенні враховувати особливості місцевості, якість матеріалу і правильність кладки. Якщо проблема таки виникла, то існує низка способів усунення цієї неприємності.
Причини утворення деформації
Перед початком роботи варто розібратися, чому стіна відійшла. Відбувається це через:
- особливості ґрунту;
- неякісний фундамент;
- погано виконано кладку.
Місцевість, де стоїть цегляний будинок, має значення. Якщо грунт м'який, а фундамент залитий не надто глибоко, цегляна конструкція довго не простоїть. Це стосується і неправильної кладки цегли. Стіна відійшла, якщо під час будівництва цегляна кладка не фіксувалася до будинку за допомогою металевої сітки, або не витримувалася горизонтальність.
Матеріали та інструменти
Для роботи з виправлення деформації у цегляному будинку знадобляться інструменти:
Для ремонтних робіт знадобиться перфоратор. - рулетка;
- виска;
- рівень;
- перфоратор;
- кельму і молоток.
Залежно від вибраного способу усунення проблеми, можливе використання таких матеріалів:
- цемент;
- пісок;
- металеві пластини;
- арматура;
- болти.
Що робити та як усунути проблему?
Для початку з'ясовується причина, через яку стіна будинку відходить. Найчастіше проблема криється у неполадках із фундаментом. Щоб виконана робота не виявилася марною, і тріщини не виникали одна за одною, потрібно усунути причину явища. Біля пошкодженої частини копається яма на початок основи. Тріщина в фундаменті зачищається та розширюється, зміцнюється арматурою та з'єднується зварюванням. Зміцнююча основа заливається бетоном, після застигання якого усуваються руйнування на стінці.
Пропонується ряд варіантів щодо зміцнення цегляної стіни, схильної до деформації. Для незначної тріщини, утвореної за периметром конструкції, застосовують цементний розчин. Їм закладають щілину, що утворилася за умови, що вона не збільшується в розмірі. В цьому випадку можлива часткова заміна кладки. Якщо руйнування значні, то потрібна заміна конструкції або зміцнення поясом жорсткості.
Зміцнення цегли, що падає, цементним розчином
Визначити динаміку збільшення тріщини можна за допомогою маячків з паперу. Щоб зрозуміти збільшується тріщина чи ні, кріпляться паперові маячки та спостерігають. Як тільки надриви на них припинили утворюватися, приступають до роботи. Її етапи:
- Щілину очищають від пилу та зволожують.
- З цементу та піску готують розчин у пропорції 1 до 2. Заливають водою та замішують до однорідності.
- Замазують тріщину готовою сумішшю.
Часткова заміна кладки
Коли руйнування не обмежуються однією тріщиною, вживаються радикальніші заходи. Для стін у півцегли робота із заміни проводиться послідовно:
- Кладка розбирається у місці ушкодження.
- Очищається рідким розчином цементу.
- Мішається суміш кладки з цементу і піску в пропорції 1:2. Додають воду та пластифікатор для еластичності.
- Червона повнотіла цегла кладеться на розчин. Контролюється горизонтальність та вертикальність укладання.
- Нова кладка міцно зв'язується зі старою.
Коли через кілька років експлуатації будівлі у нього виявляється
тріщина в стіні, необхідно терміново вживати заходів щодо запобігання
подальшого розвитку ситуації - продовження деформацій, в результаті
що може виникнути аварійна ситуація.
Основна причина виникнення тріщин у стінах – просідання грунтів.
Довговічність будівлі багато в чому залежить від правильного улаштування фундаменту. Якщо будівництво сучасних, цегли, інших штучних матеріалів ведеться у складних
інженерно-геологічних умовах, коли в основі є просадні,
пучинисті,
вічномерзлі ґрунти, або інші види ґрунтів з низькою несучою
здатністю, то при проектуванні та будівництві необхідно враховувати
їх властивості. В іншому випадку досить висока ймовірність
нерівномірного просідання фундаменту, першою ознакою чого є
тріщина у стіні будинку, що виникла через кілька років після початку
експлуатації. Виправлення такої ситуації завжди затратне та клопітне
справа, яка потребує складних технологій, конкретний вид яких також залежить
від виду та характеристик ґрунту.
Саме це і є причиною того
значної уваги, яка приділяється повноті та якості
інженерно-геологічних досліджень, виконаних на майданчику майбутнього
вдома, незалежно від того, скільки поверхів у ньому буде: два чи двадцять.
Тому, якщо при влаштуванні котловану виявляються інші ґрунтові
умови, ніж зазначені у звіті про інженерно-геологічні дослідження,
правильним рішенням буде виклик на будмайданчик фахівців,
розробили або документацію на
багатоповерхових будинків. Після консультацій з ними можна буде вирішити, що
робити: продовжувати будівництво з будь-якими локальними змінами
або вимагати від дослідників додаткового обстеження ґрунтових
умов та приймати технічне рішення вже на його підставі. 
Що робити у разі виникнення тріщин?
Особливі
властивості грунтів однаково впливають як на малоповерхові цегляні будинки,
фото яких можна подивитися на нашому сайті, так і на великі будівлі
висоти. В обох випадках першим кроком буде попереднє
прогнозування подальшого розвитку ситуації. Для цього, коли
виявлено тріщину в стіні, на неї ставляться маяки- невеликі (3×3 або
5×5 см) цементні латки, що захоплюють стіну по обидва боки
тріщини. Спостереження за маяками протягом кількох днів дозволить
сказати, чи тривають деформації будівлі, чи її положення
стабілізувалося. Про це свідчать маяки: якщо вони тріскаються,
значить просадка будинку не закінчилася і потрібно вживати термінових заходів щодо
збільшення несучої здатності грунтів, а якщо маяки залишаються цілими на
протягом кількох тижнів, то найімовірніше будинок знайшов своє
становище та подальших деформацій чекати не доводиться.
Причин
просідання грунту
може бути кілька, кожна з яких має свої
методи усунення. Найчастіше тріщина у стіні виникає за наступними
причин:
- Підставою є ґрунти малої міцності, які не
витримують навантажень від будівлі. У цьому випадку потрібно дивитися
інженерно-геологічні дослідження. Якщо шар пухкого, маломіцного
грунту має невелику товщину, то висока ймовірність того, що через
невеликий проміжок часу він ущільнюється під вагою будівлі, та
просідання припиняться. - Через недостатньо якісне виконання
гідроізоляції фундаментів, пристрої вимощення або дренажу грунти були
замочені(внаслідок атмосферних опадів, впливу талих вод,
підвищення рівня ґрунтових вод або протікання інженерних систем). У цій ситуації слід усунути причини виникнення просадок і, визначивши,
чи продовжуються деформації, приймати рішення.
Можуть існувати і
інші причини, через які будівля може просідати, але найбільш
найпоширенішими є саме деформації внаслідок впливу
техногенних чи природних вод. 
Як попередити просідання ґрунту?
У
тому випадку, якщо тріщина в стіні, незважаючи на вжиті заходи,
продовжує розширюватися, доведеться зробити посилення основи. Зараз з
цією метою може використовуватись технологія вдавлювання паль. За допомогою
спеціального механізму під фундамент підводяться палі, що передають
навантаження від конструкцій будинку на ґрунти і які мають міцнісні
характеристиками, що дозволяють витримувати вагу будинку. Для цього по
периметру будівлі відкопується траншея, дно якої знаходиться на рівні
позначки підошви фундаменту, і в ній з певним кроком, вдавлюються
палі.
Іншим способом може бути хімічне закріплення ґрунтів.
При цьому в маломіцні ґрунти під високим тиском через свердловини,
пробурені з розрахунковим кроком під фундамент будівлі, нагнітається
спеціальний розчин, який, твердне, надає ґрунту необхідну
міцність. У цьому випадку обсяг земляних робіт невеликий, буріння свердловин.
може проводитися з планувальної позначки ґрунту, але можливий вихід розчину на
поверхню.
У будь-якому випадку, тріщина в стіні сигналізує про
тому, що з будинком не все гаразд: може, були допущені помилки при
проектуванні або недоліки при будівництві, а може, експлуатація інженерних
систем велася неналежним чином ... Тому в першу чергу, для того, щоб розібратися в
причини виникнення та намітити шляхи усунення даної неприємної ситуації, варто запросити експертів та звернутися до кваліфікованих фахівців.
